INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Setor imobiliário desaquecido: é uma boa hora para comprar imóvel como forma de investimento?

Os ventos mudaram no mercado imobiliário. Após o boom de 2010, o aumento do preços dos imóveis da cidade de São Paulo tornou-se rotina, e o valor do metro quadrado mais do que triplicou em algumas regiões, numa brusca atualização de valores que vinham sendo represados. Desde meados do ano passado, porém,o cenário é outro. Projeções do setor para este ano indicam os preços deixarão de subir no mesmo ritmo de antes para apenas acompanhar a inflação. Em alguns casos, ficarão até mesmo abaixo dela, como forma de as incorporadoras conseguirem desaguar seus estoques de lançamentos. A desaceleração da economia já vinha tornando mais lenta a venda de novas unidades, e a tendência deve se intensificar a partir de hoje, quando começam a valer as novas taxas de juros da Caixa Econômica Federal (leia maisaqui). O banco responde por 70% do mercado de crédito imobiliário brasileiro, o que provavelmente estimulará os demais bancos a também subirem suas taxas de juros.

Em conversa com o blog, o presidente do Secovi-SP Cláudio Bernardes falou sobre as vantagens e desvantagens de aproveitar este momento para comprar um imóvel  como forma de investir. A entidade representa as empresas do mercado imobiliário que operam na capital paulista.

1) Agora que o preço dos imóveis subirá perto ou mesmo abaixo da inflação é uma boa hora para comprar para investir?
Existem bons negócios no mercado e uma pesquisa bem feita pode trazer ao comprador boas alternativas.

2) O que vale mais a pena: vender o apartamento na entrega das chaves ou assumir o financiamento para depois alugá-lo?
(a entrega das chaves marca a transição do destino dos pagamentos. O consumidor deixa de pagar parcelas para a incorporadora e assume um financiamento bancário para quitar o restante, que representa a maior parcela do valor do imóvel)
Neste caso, depende da região em que se encontra o apartamento e o tipo de produto. Em algumas regiões da cidade existe demanda para locação de determinados produtos e, portanto, vale a pena alugar. Caso queira aumentar o capital para a realização de outro negócio, vender o apartamento para obter o lucro da transação pode ser melhor.

3) Quais as melhores opções na hora de escolher acabamentos e pisos de um imóvel onde não se pretende morar?
Se  o imóvel é para locação, é preciso entender que se ele estiver em melhores condições terá mais liquidez e maior velocidade de locação. Portanto, não precisam ser os acabamentos mais caros, mas devem ter qualidade e bom gosto compatíveis com o nível do apartamento.

4) Contar com aluguel como fonte adicional de renda é uma boa alternativa mesmo quando consideramos os riscos de uma eventual inadimplência ou de o apartamento passar meses em vacância?
O aluguel pode e deve ser usado como alternativa de fonte adicional de renda. Todavia, aqueles que optarem por este caminho devem  prever a possibilidade de inadimplência e um certo nível de vacância, da mesma forma que fazem os hotéis em seus estudos de viabilidade. Obviamente, estes parâmetros devem variar como o tipo e a localização do imóvel. Para dar um número,  diria que se pode considerar  para efeitos do orçamento pessoal a receita anual de valor equivalente a 70% do valor do aluguel , líquido de impostos.

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Não é novidade que o mercado imobiliário está aquecido. Segundo matéria publicada recentemente na Zero Hora, o preço dos imóveis no Rio e em São Paulo em 2014 subiu mais do que a inflação. Diversos são os fatores que explicam a valorização, como o desemprego em baixa e o aumento da renda das famílias. Quem tem dinheiro extra e pretende começar a investir em 2015 pode colher bons frutos no mercado imobiliário se ficar atento a demanda, lançamentos e tendências do consumidor.

Quem já atua na área garante que este ainda é um bom momento para investir. No entanto, houve algumas mudanças no perfil dos investimentos. Um exemplo é a estratégia de comprar imóveis na planta com o intuito de revender na entrega, antes extremamente rentável, mas que, com o mercado mais estável, não proporciona a mesma lucratividade.

“Os imóveis valorizaram muito nos últimos cinco anos, por isso acreditamos que os lançamentos já estão saindo direcionados ao consumidor final, e não mais ao investidor de planta, como acontecia anteriormente. A compra de imóveis na planta requer uma valorização grande do empreendimento durante o período de obra para ser lucrativa. O que percebemos é que esses imóveis têm sofrido uma valorização menor durante a obra – e a tendência é que continuem assim –, ficando mais difícil encontrar oportunidades realmente rentáveis nesse cenário. Ainda assim, elas existem, basta garimpar”, explicam os sócios da Trend Investimentos Imobiliários, Rafael Severo e Tales Bergmeyer Morigi.

O investidor do mercado imobiliário também precisa estar ciente de que o retorno da aplicação – compra na planta; construção de casas, edifícios e loteamentos – ocorre depois do tempo da obra, o que pode significar de 18 a 36 meses, dependendo do tamanho do empreendimento e disponibilidade de mão-de-obra.

“Outro fator a ser considerado é a velocidade de venda, o que chamamos de liquidez. Esse tempo para a negociação do imóvel varia de um bairro para outro dentro da mesma cidade, então é recomendado se informar sobre a liquidez de outros imóveis na região escolhida”, orientam os investidores.

Existem diferentes formas de ingressar no mercado imobiliário. A mais básica é adquirindo um imóvel, operação em que se exige o pagamento de 100% do bem (ou uma parte do valor para a entrada e o restante em crédito aprovado), e significa a compra integral de terrenos, imóveis em leilão, apartamentos ou salas comerciais. É possível também investir em frações de um imóvel, obtendo uma cota de um fundo imobiliário, por exemplo, e participando do lucro obtido da venda ou do aluguel dos imóveis. Essa receita é proporcional à quantidade de cotas adquiridas, dividida entre todos os compradores.

“Caso possua uma renda residual, é uma possibilidade participar de um consórcio imobiliário. Tendo sorte ou dando lances, pode-se dispor do valor com antecedência e utilizar o recurso em algum investimento. Com a renda residual ou com economias também é possível participar como sócio na construção de casas ou edifícios, recebendo os lucros do negócio de forma proporcional ao valor aportado”, detalham os sócios.

O fundo de investimento imobiliário é uma empresa organizada e registrada na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), com permissão para captar dinheiro, conforme regra estabelecida em sua criação, com diferentes objetivos: 1) captar imóveis para locação – como hospitais, hotéis, shoppings centers, entre outros; 2) para construir empreendimentos built to suit – voltados às necessidades de clientes específicos; ou 3) para realizar incorporações imobiliárias – adquirir terrenos, construir, comercializar as unidades e, então, distribuir os lucros.

“Existe a vantagem de que, quando a renda obtida com aluguéis é distribuída, fica isenta de Imposto de Renda. O investidor apenas paga IR sobre o lucro obtido com a venda da cota”, aponta Rafael Severo, que conclui: “o fato desses fundos serem registrados na CVM facilita a negociação das cotas, que podem ser negociadas via BM&F Bovespa ou pelo mercado de balcão dos bancos”.